「変動金利と固定金利、どちらを選べばいいですか？」——建売住宅の購入相談で最も多い質問の一つです。結論から言うと、2024〜2026年の日銀利上げ局面で変動金利が上昇し、変動か固定かの判断が以前より難しくなっています。かつての「変動一択」という時代は終わりつつあります。
宅建士・FP資格を持ち、10年以上の売買経験（売却査定5,000件以上）を持つ立場から、「どちらが得か」ではなく「自分のリスク許容度でどう選ぶか」という視点で解説します。
この記事でわかること
- 変動金利・固定金利の仕組みの違いと2026年時点の水準
- 4,000万円借入での総支払額シミュレーション（最新金利版）
- 建売購入者の選択傾向と考え方
- ミックスローンという第3の選択肢
- 金利タイプ別の向いている人の特徴
変動金利と固定金利の違いを整理する
変動金利と固定金利の最も大きな違いは「金利が変わるかどうか」ではなく、「将来のリスクをどちらが負うか」という点です。変動金利は借り手がリスクを負う代わりに低い金利を享受でき、固定金利は銀行がリスクを負う代わりに金利が高くなります。
住宅ローンを検討する前に、信頼できる不動産会社に相談することが重要です。建売住宅の仲介手数料が無料になる仕組みと会社の選び方でローン相談にも対応できる会社の特徴を確認してください。
日銀政策金利「当面の金融政策運営について : 日本銀行 Bank of Japan」
変動金利の仕組みと現状水準（2026年時点：1%台）
変動金利は半年ごとに金利が見直される（5年間は返済額が変わらない「5年ルール」あり）タイプです。2026年時点の主要銀行の変動金利は1%台で推移しています。2024年以降の日銀政策金利引き上げを受けて、0.x%台だった時代から大きく変化しています。
- 金利が低い間は総支払額を抑えられる
- 将来金利が上昇するとさらに返済額・総支払額が増えるリスクがある
- 「125%ルール」：5年ごとの返済額見直しで前回の125%を上限とする保護規定あり
- ただし125%ルールにより未払い利息が発生するリスクも
固定金利の仕組みと現状水準（2026年時点：2〜3%程度）
固定金利は借入時に金利が確定し、返済終了まで変わらないタイプです。2026年時点の主要銀行・フラット35の固定金利（35年固定）は2〜3%程度です。
- 将来の金利上昇の影響を受けない安心感
- 変動より金利が高いため、金利が上がらない場合は総支払額が多くなる
- 収入が安定していてリスクを取りたくない人に向いている
4,000万円借入でのシミュレーション比較（2026年版）
4,000万円を35年ローンで借入した場合の総支払額を比較します。
| 金利タイプ | 金利（2026年目安） | 月々の返済額 | 総支払額（概算） |
|---|---|---|---|
| 変動金利（下限） | 1.0% | 約113,000円 | 約4,742万円 |
| 変動金利（上限） | 1.5% | 約122,000円 | 約5,144万円 |
| 固定金利（フラット35） | 2.5% | 約143,000円 | 約6,006万円 |
| 差額（変動1.5% vs 固定2.5%） | — | 約21,000円/月 | 約862万円 |
現状の金利差だと総支払額で約860万円〜1,200万円以上の差が生まれます。ただしこれは変動金利が今後も大きく上昇しない場合の試算です。変動金利がさらに1%上がると、月々の返済額が約20,000円（年間24万円・35年で約830万円）増えるリスクも理解しておきましょう。
建売住宅購入者の選択傾向と考え方
接客経験から見ると、2024年以降の金利上昇を受けて固定金利を選ぶ方が増えてきています。以前は変動を選ぶ方が7〜8割でしたが、日銀の利上げ局面が続く中でその割合は変化しています。変動1%台という水準は「まだ低い」とも「これ以上上がるリスクがある」とも取れる、判断が難しい局面です。
変動金利を選ぶのが向いている人
- 繰り上げ返済を積極的に行う予定がある
- 金利が上がったときに対応できる収入・貯蓄の余力がある
- 借入額が少なめ（1,500〜2,500万円程度）で万一の増額リスクが小さい
- 今後数年以内に売却・住み替えを想定している
固定金利を選ぶのが向いている人
- 月々の返済額を固定して家計管理したい
- 共働きで一方の収入が減るリスクが高い（育休・転職等）
- 借入額が多め（3,500万円以上）でリスクが大きい
- 金利の動向を気にせず生活したい
どちらを選ぶかはライフプランと照らし合わせることが重要です。建売住宅の住宅ローン控除の仕組みと確定申告手順も合わせて確認し、節税効果も含めた総合的な資金計画を立てましょう。
ミックスローンという選択肢
変動か固定かの二択ではなく、「ミックスローン」という第3の選択肢もあります。ミックスローンは借入額の一部を変動金利、残りを固定金利に分けて借りる方法です。変動1%台・固定2〜3%台という現状では、リスク分散の手段として注目される選択肢です。
ミックスローンの仕組みと活用例
例えば4,000万円の借入を「変動金利2,000万円＋固定金利2,000万円」に分ける形です。
- メリット：変動の低金利メリットを享受しつつ、固定部分でリスクをヘッジできる
- デメリット：諸費用（事務手数料・登記費用）が2本分かかる場合がある
- 向いている人：変動・固定どちらにするか迷っている人。リスクを分散したい人
ミックスローンはすべての金融機関で対応しているわけではありません。取り扱い銀行・手数料を事前に確認しましょう。また建売住宅購入の諸費用総額と内訳でローン手数料を含む諸費用全体も確認してください。
よくある疑問Q&A
- 変動金利はどのくらい上がったら危険ですか？
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目安として「現在より1〜2%上昇したら返済計画を見直す」と考えると良いでしょう。4,000万円・35年ローンで金利が1%上がると月々の返済額は約20,000円増え、総支払額は約830万円増えます。購入時にストレステスト（金利が2〜3%になっても返済できるか）を行い、余裕のある範囲で借入額を設定することが重要です。
- 2026年現在、変動と固定どちらがいいですか？
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2026年現在は変動金利が1%台に上昇しており、固定金利（2〜3%台）との差が縮まっています。以前ほど「変動一択」とは言いにくい局面です。長期間住む予定で収入に余裕が少ない場合は固定を選ぶ安心感もあります。ただし「絶対にこちらが良い」とは言えないため、FP相談や銀行担当者に個別シミュレーションを依頼することをおすすめします。
- フラット35は変動と比べて本当に損ですか？
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2026年時点では変動1%台・固定2〜3%台という水準で、差が縮まっています。金利が現状のまま推移すれば変動のほうが総支払額を抑えられますが、「損か得か」は将来の金利次第であり誰にも断言できません。フラット35は「金利が上がっても返済額が変わらない安心」を買うもの。リスク許容度が低い人・収入が不安定な可能性がある人には合理的な選択です。
- 金利タイプは途中で変更できますか？
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変動から固定、または固定から変動に変更できる金融機関もありますが、手数料がかかる場合や、変更後の金利が新規適用金利になるケースがあります。変更を見越したローン設計は難しいため、最初の選択を慎重に行うことをおすすめします。
- 繰り上げ返済をする場合はどちらが有利ですか？
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繰り上げ返済を積極的に行うなら変動金利の方が有利なケースが多いです。元本が早く減るほど金利上昇リスクが軽減されるため、変動を選んで余剰資金で繰り上げ返済するという戦略は理にかなっています。ただし繰り上げ返済手数料が無料かどうかも確認しておきましょう。
まとめ｜変動か固定かは「リスク許容度」で決める
- 2026年時点の変動金利は1%台・固定金利は2〜3%程度が現状水準
- 4,000万円35年借入で変動1.5% vs 固定2.5%の総支払差は約860万円
- 変動金利がさらに1%上がると月々約20,000円・総支払が約830万円増えるリスクを理解する
- 変動と固定の中間に「ミックスローン」という選択肢もある
- 繰り上げ返済の予定・収入の安定度・リスク許容度で選ぶのが正解
住宅ローン全体の諸費用は建売住宅購入の諸費用総額と内訳を、節税については建売住宅の住宅ローン控除の仕組みと確定申告手順でご確認ください。
