建売住宅の住宅ローン借入額の目安｜年収別の返済シミュレーション

2026年6月14日

「年収がいくらあれば、建売住宅のローンを組めるのか」——これは建売住宅の購入相談でもっとも多い質問のひとつです。住宅ローンの借入可能額は金融機関や金利タイプによって異なりますが、「返済比率」という考え方をベースにすれば、おおよその目安を計算できます。この記事では、年収400〜800万円のケース別に借入可能額と月々の返済額をシミュレーションします。

この記事でわかること

住宅ローンの「返済比率」の基本と金融機関の審査基準
年収400〜800万円別の借入可能額の目安（変動/固定）
首都圏の建売住宅価格から逆算した必要年収の目安
借入可能額いっぱいまで借りることのリスク
建売住宅の住宅ローン審査に影響する要素

住宅ローンの借入額は「返済比率」で決まる

返済比率とは何か

返済比率（返済負担率）とは、年収に占める年間返済額の割合のことです。金融機関は審査時にこの比率を重視します。

返済比率の区分	内容
25%以内	「無理なく返せる」とされる目安。生活費・教育費・老後資金も余裕を持って準備できる水準
30〜35%	多くの金融機関の審査上限。この比率での借入は家計の余裕が少なくなりやすい
35%超	ほとんどの金融機関では審査が通りにくい。可処分所得が圧迫され返済リスクが高まる

フラット35（住宅金融支援機構）の基準では、年収400万円未満は30%、年収400万円以上は35%が返済比率の上限として設定されています。ただし「審査が通る上限」と「無理なく返せる額」は別物です。実務の経験では、返済比率25%以内を目標にローンを組む方が、生活の質を保ちながら返済できるケースが多いです。

年収別の借入可能額シミュレーション

以下のシミュレーションは次の条件で算出しています。

項目	条件
返済期間	35年
変動金利	0.4%（目安）
固定金利	1.8%（フラット35・目安）
返済方式	元利均等返済
諸費用・頭金	含まない（物件価格の8〜10%が別途必要）

金利は2025年時点の目安です。実際の適用金利は申込時点で各金融機関にご確認ください。

年収400万円の場合

返済比率	年間返済額	月返済額	変動0.4%での借入目安	固定1.8%での借入目安
25%（無理なく）	100万円	約8.3万円	約3,300万円	約2,600万円
35%（審査上限）	140万円	約11.7万円	約4,600万円	約3,600万円

年収400万円帯の建売購入では、埼玉・千葉・神奈川の郊外エリア（成約価格3,000〜3,500万円）が現実的な価格帯です。頭金100〜200万円を準備できると月返済額を6〜7万円台に抑えられます。建売新築の購入で頭金なしは実現可能か？も参考にしてください。

年収500万円の場合

返済比率	年間返済額	月返済額	変動0.4%での借入目安	固定1.8%での借入目安
25%（無理なく）	125万円	約10.4万円	約4,100万円	約3,200万円
35%（審査上限）	175万円	約14.6万円	約5,700万円	約4,500万円

年収500万円は首都圏建売購入のボリュームゾーンです。4,000万円前後の物件であれば変動金利・返済比率25%程度で組める計算になります。ただし諸費用（物件価格の8〜10%）は別途現金での準備が必要です。

年収600万円の場合

返済比率	年間返済額	月返済額	変動0.4%での借入目安	固定1.8%での借入目安
25%（無理なく）	150万円	約12.5万円	約4,900万円	約3,900万円
35%（審査上限）	210万円	約17.5万円	約6,900万円	約5,400万円

年収600万円以上になると、東京23区外縁部（成約価格4,500〜5,500万円）も選択肢に入ります。固定金利で組む場合は返済比率が高くなるため、物件価格4,000万円前後に絞るか、頭金を用意して借入額を減らす判断も重要です。

年収700万円の場合

返済比率	年間返済額	月返済額	変動0.4%での借入目安	固定1.8%での借入目安
25%（無理なく）	175万円	約14.6万円	約5,700万円	約4,500万円
35%（審査上限）	245万円	約20.4万円	約8,000万円	約6,400万円

年収800万円の場合

返済比率	年間返済額	月返済額	変動0.4%での借入目安	固定1.8%での借入目安
25%（無理なく）	200万円	約16.7万円	約6,500万円	約5,200万円
35%（審査上限）	280万円	約23.3万円	約9,100万円	約7,300万円

物件価格別の「必要年収の目安」（逆引き表）

首都圏の建売住宅価格帯から逆算した、必要な年収の目安です（変動金利0.4%・35年・返済比率25%・フルローンの場合）。

物件価格	必要な最低年収の目安	月返済額の目安
3,000万円	約370万円〜	約7.7万円
3,500万円	約430万円〜	約8.9万円
4,000万円	約490万円〜	約10.2万円
4,500万円	約550万円〜	約11.5万円
5,000万円	約610万円〜	約12.7万円
5,500万円	約670万円〜	約14.0万円

頭金を入れることで借入額が減り、必要年収の目安が下がります。諸費用の内訳については建売新築一戸建ての購入経費の内訳で確認してください。

借入可能額いっぱいまで借りることのリスク

「借りられる額」≠「返せる額」

審査が通る上限額まで借りることは推奨しません。理由は3点あります。 1. 金利上昇リスク（変動金利の場合） 変動金利は低金利時に有利ですが、金利が上がれば月返済額が増加します。返済比率35%前後でギリギリ組んでいた場合、金利上昇で生活費が一気に圧迫されます。 2. 収入の変動 出産・育児・病気・転職などで収入が一時的に下がる可能性があります。余裕のある返済比率を設定しておくことで、こういった変化に対応しやすくなります。 3. 教育費・老後資金の後回し 住宅ローンを組む30〜40代は、子どもの教育費と老後資金の準備が重なる時期です。月返済額が高すぎると、これらの積み立てが後回しになります。

建売住宅の住宅ローンで知っておきたい注意点

ペアローン・収入合算の活用

夫婦共働きの場合、ペアローン（2本立てでそれぞれが借りる）や収入合算（合算した年収で審査）を活用できます。返済比率の計算ベースが合算収入になるため、単独では難しい物件も購入しやすくなります。ただし、収入が1本になったときのリスクを事前にシミュレーションしておくことが重要です。

諸費用は別途現金で準備する

建売住宅の購入には、物件価格とは別に諸費用として物件価格の8〜10%がかかります。3,500万円の物件なら280〜350万円が目安です。諸費用をローンに組み込む方法もありますが、対応する金融機関は限られます。

住宅ローン審査に影響する要素

借入可能額は年収だけで決まるわけではありません。

審査項目	内容
年収・雇用形態	正社員・勤続年数3年以上が有利。自営業・契約社員は審査が厳しくなる場合がある
信用情報	クレジットカードの延滞・カーローンの残債が審査に影響する
健康状態	団体信用生命保険（団信）に加入できない場合はローンが組めないことがある
担保評価	旗竿地・私道負担のある物件は融資額が制限される場合がある

ローンが通りにくいケースの詳細は建売新築戸建てはローンが通らない？で解説しています。

よくある質問

Q. 年収400万円で4,000万円の建売を買えますか？

変動金利0.4%・35年返済の場合、月返済額は約10.2万円、返済比率は約30.6%になります。フラット35の審査上限（35%）は超えませんが、返済比率25%の目安（月8.3万）は超えます。可否は金融機関・既存の借入状況・勤務先によって異なります。生活費や将来の教育費も合わせてシミュレーションしてから判断することをおすすめします。

Q. 頭金なしでも住宅ローンを組めますか？

可能です。ただし諸費用は現金での準備が原則で、物件価格の8〜10%が必要です。諸費用までローンに組み込むオーバーローンは対応する金融機関が限られます。詳しくは建売新築の購入で頭金なしは実現可能か？をご覧ください。

Q. 変動金利と固定金利、建売住宅ではどちらが多いですか？

実務の肌感覚では、変動金利を選ぶ方が多数派です。現状の低金利を活かして月返済額を抑えたい方が多いためです。ただし35年という長期の中で金利が1〜2%上昇した場合の返済額増加を必ずシミュレーションしておくことが重要です。

Q. 3,000万円のローンを組むのに必要な年収は？

変動0.4%・35年・返済比率25%の場合、必要な年収の目安は約370万円です。3,000万円のローンの詳細は3000万を住宅ローンで組む場合の必要な年収とは？で解説しています。

まとめ

建売住宅の住宅ローンについて、年収別の借入可能額をまとめます（変動0.4%・35年・返済比率25%）。

年収	無理なく返せる借入目安	月返済額目安
400万円	約3,300万円	約8.3万円
500万円	約4,100万円	約10.4万円
600万円	約4,900万円	約12.5万円
700万円	約5,700万円	約14.6万円
800万円	約6,500万円	約16.7万円