建売新築戸建てはローンが通らない？│建売の住宅ローン事情を徹底解説

建売新築戸建ては住宅ローンが通りずらい？

建売で住宅ローン審査を通したけど、否決になってしまった人は、特に、本記事は参考にしていただける部分が多いでしょう。

建売住宅は住宅ローンが通らないのか？

建売住宅は、中古物件に比べて、法的な懸念が少ないため、銀行が使う住宅ローンの審査は通りやすい傾向にあります。

中古戸建の場合は、下記の点で担保評価が低い金額になってしまう、または０円になってしまうことがあります。

1. 再建築不可物件
2. 築が古い物件
3. 建築確認時と現況で増築されており違いがある

他にも、審査項目はたくさんありますが、特に上記3つだとそもそも住宅ローン利用が難しい可能性があります。

建売住宅の場合は、こういった法的観点からの懸念が無いので、住宅ローン審査に通りやすいのです。

 

建売住宅が原因で住宅ローンが通らない場合

普通では考えずらいですが、建売住宅で審査を出しているにも関わらず住宅ローンが通らない場合は下記の可能性が考えられます。

1. 売主が行政処分を受けている
2. 売主が銀行と取引停止になっている
3. 建築基準法に抵触している物件である

3つ上げましたが、3つ目の建築基準法に抵触している可能性は極めて低いです。

あるとしたら、1と2の可能性がありえるでしょう。

売主である不動産会社が行政処分を受けていると、それが原因で銀行との取引が停止になっていることがあります。

 

物件が新築でも本人に問題があると通らない？

住宅ローンの審査は物件の審査と借りる本人の審査を実施します。

物件が建売新築で問題がなかったとしても、本人に問題があると住宅ローン審査は否決になってしまいます。

本人に問題がある場合は下記が該当している可能性があります。

1. 債務整理や自己破産の経験がある
2. クレジットカードや家賃などの保証会社を通して利用している支払遅延歴がある
3. 銀行が定める評価基準に達していない

1と2はどの銀行に審査を通しても、難しいかもしれません。時期を改める必要もあるかもしれません。

3については、勤続年数や、最低年収、会社の資本金などが原因で思うように数字が出ていない可能性がありますが、一つの銀行で落ちてしまったとしても、別の銀行に審査を出したら通る可能性もあります。

 

建売ならではの銀行事情

建売新築戸建てを買う場合、売主の不動産会社から、決済までのスピードを求められることがほとんどです。

不動産の売買契約から、およそ1か月で決済をしたいと希望する不動産会社が多いです。

しかし、最近の銀行住宅ローンの審査事情は、1か月でできるところが少なく、少なくとも1カ月半は期間を取っておきたいところはあります。

と言う事情がありますが、売主の不動産会社は最短を求めてきます。

1か月で決済ができる可能性のある銀行は、限られてしまいます。金利の低いネット銀行利用が難しくなってしまう可能性があります。

メガバンクはスピード感をもって審査できる可能性があり、金利も低いのでおすすめです。

 

ローンが通らない場合はどうしたらいい？

ローンが通らない場合は何が該当しているのかを自分で理解するようにしましょう。

まずは、個人の信用情報を確認しましょう。

個人信用情報の確認方法

CIC　指定信用情報機関のCIC

JICC　日本信用情報機構（JICC）指定信用情報機関

KSC　全国銀行個人信用情報センター | 全銀協の活動を知りたい方 | 一般社団法人 全国銀行協会

上記のWEBサイトから、自分の信用情報の開示請求をすることができます。

確認してみましょう。

 

基本的な勤続状況はどうか

1. 勤続年数は半年以上
2. 収入は額面で400万円以上
3. 勤めている会社が設立間もない会社ではないか
4. 何かしら借り入れはしていないか

上記に問題があると、銀行が住宅ローンを貸すための審査の評価基準を満たしていない可能性があります。

審査基準は他にもたくさんありますが、今回は重要なもので抜粋しています。

 

よくある質問Q&A

「建売はローンが通らない」と言われる理由は何か？

正確には「建売そのもの」が原因ではなく、「物件価格に対して担保評価が低く見られるケース」があるから、という話です。特に郊外の低価格帯建売は、銀行の担保評価額が購入価格を下回ることがあります。担保割れになるとフルローンが難しくなり、頭金を求められることがあります。

建売住宅でローン審査を通過しやすくするためには？

フラット35を選ぶのが一つの手です。フラット35は担保評価ではなく「融資対象物件の適合基準」で判断するため、低価格建売でも融資を受けやすいです。また複数の金融機関に打診するのも有効で、銀行1社に断られても別の銀行や信用金庫が通ることは実務上よくあります。

建売購入時のローンで注意すべきリスクは何か？

完成前の建売を購入する場合、「土地先行融資→建物完成後本融資」という二段階の手続きが必要になる場合があります。この切り替えタイミングで金利が変わったり審査が再度必要になることがあるので、事前確認が必須です。引渡し直前に資金計画が狂うケースは現実に起きています。

建売のローン審査では、収入はどれくらい必要か？

物件価格の25〜35%を年収で割った「返済比率」が審査の基準になります。3,500万円のローンを35年・金利0.5%で組む場合、月々9万円前後の返済になり、年収400万円台でも通ることが多いです。ただし他のローン（車・カード）との合算返済比率で落とされるケースもあるので、事前審査段階で全てのローンを申告してください。

「建売は銀行に嫌われる」という噂は本当か？

それは少し古いイメージです。大手パワービルダーが手がける建売は品質基準が明確で、担保として認めやすい物件が増えています。むしろ個人が請け負い業者と建てる注文住宅のほうが、完成前の担保設定リスクを慎重に見られることがあります。

まとめ

建売住宅で住宅ローンを利用する場合は、中古戸建に比べると良い結果になりやすいです。

しかし、物件評価は良いものの、本人を審査する属性審査は、別の審査です。

入社して間もなかったり、他に借入が多いと、減額の結果になってしまったり、最悪否決になることもあります。

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