建売住宅の23区の平均価格を区ごとに解説！平均から知る相場価格の考え方とは？

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エリアごとの平均価格一覧

今回参照したのは、「東日本レインズ（国土交通大臣指定・公益財団法人 東日本不動産流通機構）」が公表している2025年の1年間の成約データです。実際に売買が成立した取引をもとにした数字なので、広告に掲載されている「販売価格」とは異なり、より実態に近い相場感が読み取れます。

No.	区名	平均価　（万円）	一言コメント
1	千代田区	履歴無	官庁・大手企業が集中する超都心エリアのためそもそも戸建用地が少ない。
2	港区	履歴無	六本木・麻布・赤坂を擁する高級エリア。 マンション需要が圧倒的に高く、戸建用地が少ない。
3	中央区	14,200	銀座・日本橋を抱える23区最高値エリア。
4	新宿区	9,238	交通利便性が非常に高く、商業・住宅が混在するエリア。坪単価が高い。 土地面積は狭めになりやすい。
5	文京区	11,770	東大・有名私立学校が多く、教育熱心なファミリー層に根強い人気。 地価が高く価格も高止まりしやすい。
6	台東区	6,573	浅草・上野を擁する下町エリア。 観光地としての価値を保ちなが住宅地としては比較的手の届きやすい水準。
7	墨田区	5,803	スカイツリーで知名度が上がったエリア。 下町の雰囲気が残りつつ再開発が進んでいるエリアであるものの、 隅田川による洪水浸水リスクや、液状化懸念で低価格になりやすい。
8	江東区	6,801	湾岸エリアの開発が進み、ファミリー層の流入が増加。 エリアによって価格差が大きい。
9	品川区	11,179	新幹線・羽田へのアクセスが良く、共働きファミリーに人気。 再開発エリアに近い物件は特に高値になりやすい。
10	目黒区	14,126	閑静な住宅街として根強い人気を誇る高級エリア。 23区内でもトップクラスの地価水準。
11	大田区	7,424	羽田空港に近く、広い区域の中で価格帯にばらつきがある。 蒲田周辺と高級住宅地では相場が大きく異なる。
12	世田谷区	9,656	23区最大の人口を誇る住宅エリア。 ブランド力が高く、価格は高めながらも建売の流通量も多い。
13	渋谷区	13,935	商業・文化の中心地。 住宅地としては代々木上原・松濤などが人気で、価格は都内トップクラス。
14	中野区	8,238	新宿へのアクセスが良く、コストパフォーマンスの高さで人気。 中央線沿線の利便性が価格を下支えしている。
15	杉並区	8,768	閑静な住宅街が多く、子育て世代に人気。 吉祥寺・高円寺など人気駅を擁し、価格はやや高め。
16	豊島区	9,967	池袋を中心に再開発が進む注目エリア。 交通の要衝で利便性が高く、価格も上昇傾向にある。
17	北区	7,044	赤羽・王子など交通利便性の高い駅がある。 コスパ重視の層に人気。
18	荒川区	6,961	下町の雰囲気が色濃く残るエリア。 日暮里など交通の便が良い駅もあり、価格は23区内では手が届きやすい水準。
19	板橋区	7,038	都心へのアクセスを保ちながらも価格が抑えめ。 ファミリー向けの建売流通量が多く、選択肢が広い。
20	練馬区	6,585	23区内でも土地が広めで緑が多い住宅エリア。 価格は低めで、広い家を求めるファミリーに向いている。
21	足立区	4,990	23区内で最も価格が低いエリア。 利便性は上がっているが地価は依然として手が届きやすい。
22	葛飾区	5,135	下町情緒が残り、生活コストが低いエリア。 TX・常磐線沿線の利便性がある。 コスパ重視の購入者に人気。
23	江戸川区	5,797	公園や自然環境が豊かで、子育て支援が充実している区。 川に囲まれているエリアなため、浸水リスクと液状化リスクがある。 低価格な分、広い土地の建売が比較的見つかりやすい。
全体平均		8,630

最も高いのは14,200万円の中央区

最も安いのは4,990万円の足立区

23区平均は8,630万円

相場価格の「読み方」を知らないと損をする

平均価格はあくまで目安、条件によって大きくブレる

戸建ての価格が変動する要因は多数あり、この記事だけでは語りきることはできませんが、ここでは代表的な5つを紹介します。

• 駅距離
• 土地面積、建物面積
• 角地(建売分譲住宅の角地のメリットとデメリットとは？人気なことには理由がある)
• 私道か公道(建売住宅を購入するときに気になる私道負担ありについて│どんなトラブルがある？)
• 土地の形(建売住宅で旗竿地はアリなのか？旗竿地を買って後悔│メリットとデメリット)

これら5つの条件を組み合わせて見ていくことで、ある物件の価格が「平均より安い理由」や「平均より高い理由」が自然と見えてきます。

価格の高い安いを感覚で判断するのではなく、条件を一つひとつ確認しながら判断することが、相場を正しく読むということです。

23区で建売を買う場合の現実的な予算の考え方

平均価格と相場の読み方がわかったところで、次に考えたいのが「自分はいくらまで出せるのか」という現実的な予算の話です。

相場を知ることと、自分が買える価格を知ることは別の話です。いくら相場がわかっても、予算オーバーの物件を検討し続けても意味がありません。逆に、自分の借入可能額をきちんと把握できれば、どのエリアでどんな物件を狙えばいいかが具体的に見えてきます。

「なんとなく5,000万円くらいなら買えるかな」ではなく、数字の根拠を持って動くことが大切です。ここでは、予算を考えるうえで知っておきたい2つのポイントをお伝えします。

住宅ローンで借りられるのは年収の7倍～8倍程度

住宅ローンで借りられる額は、金融機関や審査の状況によって異なりますが、一般的には年収の7倍〜8倍程度が目安とされています。

たとえば、年収500万円であれば、借入可能額の目安は3,500万円〜4,000万円程度です。

年収800万円であれば、5,600万円〜6,400万円程度が目安になります。

この数字と先ほどの区ごとの平均価格を照らし合わせると、自分がどのエリアで現実的に検討できるのかが見えてきます。

たとえば年収500万円の方が頭金なしで動くとすると、23区の平均8,630万円には届かないことになります。しかし、足立区（4,990万円）や葛飾区（5,135万円）あたりであれば、物件の条件次第で手が届く可能性が出てきます。

「23区は無理」と諦める前に、エリアを絞って現実的なラインを探すことが重要です。

また、住宅ローンの審査は年収だけでなく、勤続年数や他の借入状況なども関係します。「いくら借りられるか」を実際に金融機関に確認してみることが、予算を固める最初のステップです(建売新築戸建てはローンが通らない？│建売の住宅ローン事情を徹底解説)。

諸費用で数百万円かかる

戸建てを購入する際、見落としがちなのが諸費用です。

物件の代金だけを予算として考えてしまうと、いざ契約の段階になって「思ったよりお金が足りない」という事態になりかねません。

戸建て購入にかかる諸費用は、おおよそ売買価格の7%〜8%程度が目安です。

たとえば5,000万円の物件を購入する場合、350万円〜400万円程度の諸費用が別途かかる計算になります。この費用には、仲介手数料・登記費用・ローン手数料・火災保険料・固定資産税の精算金などが含まれます。

ただし、この諸費用のうち最も大きな割合を占める仲介手数料については、不動産会社によっては無料にできるケースがあります。数十万円〜百万円以上の節約になることもあるため、仲介手数料の扱いについては必ず事前に確認するようにしてください。

諸費用を100万円以上下げる方法はこちら：建売住宅の仲介手数料無料会社ランキング！新築戸建てはなぜ無料にできるのか？

まとめ

ここまで読んでいただき、ありがとうございます。

今回は、東日本レインズの2025年成約データをもとに、東京23区の建売住宅の平均価格を区ごとに整理し、その数字の読み方と予算の考え方についてお伝えしました。

最後にあらためて、この記事のポイントを整理しておきます。

まず、23区の建売住宅の平均価格には大きな幅があります。最も高い中央区が約1億4,200万円、最も安い足立区が約4,990万円と、同じ23区内でも3倍近くの差があります。「23区は高い」というひとくくりの感覚ではなく、区ごとの価格差をきちんと把握することが最初のステップです。

次に、平均価格はあくまで目安であり、個別の物件の価格は駅距離・土地の形・私道か公道か・角地かどうかといった条件によって大きく変わります。「平均より安い＝お得」とは限りませんし、「平均より高い＝割高」とも限りません。条件の差し引きで価格の妥当性を判断することが、相場を正しく読む力につながります。

そして、予算の考え方として大切なのは「借入可能額を把握すること」と「諸費用を忘れないこと」の2点です。住宅ローンは年収の7〜8倍程度が目安であり、さらに売買価格の7〜8%程度の諸費用がかかります。この2つを踏まえたうえで、現実的なエリアと価格帯を絞っていくことが、後悔しない家選びへの近道です。

相場を知ることは、交渉の武器にもなりますし、自分を守る知識にもなります。ぜひこの記事を参考に、エリア選びと予算設定を具体的に進めてみてください。

中古マンションの相場についてはこちら：中古マンション過去30年の価格推移と成約数推移と㎡単価推移をまとめました – 中古マンション専門メディアミクロ不動産