こんな方に読んでほしい
- 市川市で新築戸建ての購入を考えているが、町名ごとの価格感がつかめていない
- 「東西線沿線と総武線沿線でどれくらい価格が変わるの？」が気になる
- 宮久保・本北方・柏井町など複数の候補地を価格面で比較したい
- 実際に売買が成立した「成約価格」をもとに相場を知りたい
市川市の新築戸建て、2025年の全体平均は？
東日本レインズの2025年1月1日〜12月31日の成約データに基づき、市川市の新築戸建て（売一戸建・物件種目：新築戸建）を集計した結果は次のとおりです。
| 項目 | 数値 |
|---|---|
| 成約件数 | 306件 |
| 成約のあった町名数 | 51町名 |
| 平均成約価格 | 約4,839万円 |
市川市全体の平均は4,800万円台が目線となりますが、実際には町名によって3,400万円台〜7,100万円台まで幅があります。「市川市に住みたい」と一括りに考えると予算が読めませんが、町名単位に分解すると自分の予算に合うエリアが見えてきます。
市川市 町名別 新築戸建て平均成約価格一覧（2025年）
以下はすべて実際に取引が成立した成約価格の平均です。販売チラシに掲載される「売り出し価格」より実態に近い数字です。成約件数が多い町名ほどデータの信頼性が高く、1〜2件の町名は参考値としてご覧ください。
■ 成約件数10件以上（信頼性の高いデータ）
| 町名 | 件数 | 平均成約価格 |
|---|---|---|
| 宮久保 | 28件 | 4,195万円 |
| 本北方 | 16件 | 4,720万円 |
| 曽谷 | 15件 | 3,602万円 |
| 柏井町 | 14件 | 3,977万円 |
| 北国分 | 14件 | 4,080万円 |
| 菅野 | 12件 | 5,520万円 |
| 南大野 | 11件 | 4,451万円 |
| 中国分 | 11件 | 4,395万円 |
| 新浜 | 8件 | 5,665万円 |
| 大和田 | 8件 | 4,654万円 |
| 若宮 | 10件 | 4,395万円 |
| 東菅野 | 10件 | 5,156万円 |
■ 成約件数5〜9件
| 町名 | 件数 | 平均成約価格 |
|---|---|---|
| 新井 | 7件 | 5,571万円 |
| 北方 | 7件 | 5,310万円 |
| 新田 | 6件 | 6,390万円 |
| 国分 | 6件 | 4,192万円 |
| 塩焼 | 6件 | 5,615万円 |
| 下貝塚 | 6件 | 3,843万円 |
| 鬼高 | 6件 | 5,040万円 |
| 稲荷木 | 5件 | 4,642万円 |
| 大洲 | 6件 | 4,992万円 |
| 八幡 | 6件 | 5,286万円 |
| 香取 | 3件 | 5,510万円 |
| 須和田 | 4件 | 5,517万円 |
| 東大和田 | 3件 | 5,993万円 |
| 大野町 | 5件 | 4,625万円 |
| 若宮 | 10件 | 4,395万円 |
■ 成約件数2〜4件（参考値）
| 町名 | 件数 | 平均成約価格 |
|---|---|---|
| 妙典 | 3件 | 7,143万円 |
| 南行徳 | 2件 | 7,020万円 |
| 平田 | 2件 | 6,880万円 |
| 南八幡 | 5件 | 6,608万円 |
| 本行徳 | 4件 | 6,165万円 |
| 伊勢宿 | 1件 | 6,990万円 |
| 日之出 | 3件 | 5,216万円 |
| 二俣 | 5件 | 5,404万円 |
| 湊新田 | 3件 | 5,413万円 |
| 河原 | 3件 | 5,207万円 |
| 国府台 | 2件 | 5,185万円 |
| 欠真間 | 2件 | 5,224万円 |
| 市川 | 2件 | 5,480万円 |
| 市川南 | 1件 | 5,800万円 |
| 高谷 | 4件 | 4,595万円 |
| 広尾 | 3件 | 4,997万円 |
| 田尻 | 4件 | 4,675万円 |
| 原木 | 2件 | 4,745万円 |
| 中山 | 3件 | 4,123万円 |
| 稲越 | 4件 | 4,088万円 |
| 鬼越 | 2件 | 4,930万円 |
| 幸 | 1件 | 5,100万円 |
| 北方町 | 2件 | 3,785万円 |
| 堀之内 | 1件 | 3,490万円 |
| 福栄 | 3件 | 5,679万円 |
路線・エリア別に見た市川市の相場傾向
市川市は東西に細長く広がっており、路線・エリアによって価格帯が大きく異なります。大きく4つのゾーンに整理できます。
① 東西線沿線エリア（行徳・南行徳・妙典周辺）
妙典：平均7,143万円 / 南行徳：平均7,020万円 / 本行徳：平均6,165万円
市川市内でもっとも高価格帯が集中するゾーンです。東西線の利便性（都心直通・乗り換えなし）が価格を押し上げており、特に妙典・南行徳は都内通勤者からの需要が根強く、7,000万円前後の成約が複数確認されています。
「市川市は安い」というイメージがありますが、東西線沿線の新築戸建てについては都内近郊と遜色ない水準です。
② 総武線・京成線沿線エリア（市川・菅野・真間・八幡・新田周辺）
菅野：平均5,520万円 / 新田：平均6,390万円 / 八幡：平均5,286万円
総武線・都営新宿線の本八幡駅、および京成線の市川真間・菅野駅周辺は5,000万円〜6,000万円台が中心です。駅近の利便性に加え、文教エリアとしての評価が価格に反映されています。新田は件数6件・平均6,390万円と高水準で、狭小地が少なく土地面積が確保されている点も特徴です。
③ 武蔵野線・北総線沿線エリア（大野町・南大野・北国分・宮久保・本北方周辺）
宮久保：平均4,195万円 / 本北方：平均4,720万円 / 南大野：平均4,451万円
武蔵野線（市川大野駅・船橋法典駅）や北総線沿線では4,000万円台前半〜半ばが主な価格帯です。宮久保は成約件数28件と市川市内で最も件数が多く、年間を通じて安定した供給と成約が確認されています。土地面積が比較的広く、ファミリー層から一定の支持を得ているエリアです。
④ 曽谷・柏井町・北国分・下貝塚エリア（市川市北部・内陸部）
曽谷：平均3,602万円 / 柏井町：平均3,977万円 / 北国分：平均4,080万円
市川市北部の内陸エリアは3,600万円〜4,100万円台が中心で、市内でもっとも価格が抑えられたゾーンです。最寄り駅からの距離はある反面、土地面積が広めの物件が多く、価格対面積のコストパフォーマンスを重視する購入者に選ばれています。曽谷は件数15件・平均3,602万円と、件数・価格ともにこのゾーンの代表的な町名です。
「平均価格」を使うときに注意したい3つのこと
1. 件数が少ない町名の平均は振れ幅が大きい
1〜2件しかデータがない町名の平均は、その物件固有の条件（広さ・駅距離・仕様）に大きく影響されます。妙典・南行徳・伊勢宿などは高価格の成約が1〜2件含まれるだけで平均が跳ね上がるため、あくまで「その年の成約した物件の値段」として参照してください。
2. 同じ町名でも個別条件で価格は変わる
同じ宮久保でも、成約価格は約3,500万円〜5,000万円台まで幅があります。次の要素が個別価格に大きく影響します。
- 最寄り駅からの徒歩分数
- 土地面積・建物面積
- 接道方向（南道路かどうか）
- 竣工済み物件か建築中か
3. 成約価格は「売り出し価格」より低いことが多い
レインズに登録される成約価格は値引き交渉後の実額です。チラシや不動産サイトに掲載されている売り出し価格より数十〜百数十万円下がることが一般的です。予算設定の際は「売り出し価格より少し余裕を持った上限」として考えると安心です。
予算別・市川市で検討しやすい町名の目安
| 予算の目安 | 検討しやすい町名 |
|---|---|
| ～3,700万円台 | 曽谷・堀之内・北方町 |
| 3,800万円〜4,200万円台 | 柏井町・下貝塚・北国分・稲越・宮久保・中山 |
| 4,300万円〜4,800万円台 | 若宮・中国分・南大野・本北方・大野町・大和田・稲荷木 |
| 4,900万円〜5,400万円台 | 大洲・広尾・鬼高・東菅野・八幡・北方・日之出・河原 |
| 5,500万円以上 | 菅野・新井・塩焼・新浜・東大和田・新田・南八幡・本行徳・妙典・南行徳 |
まとめ
2025年のレインズ成約データから見た市川市の新築戸建て相場をまとめます。
- 市川市全体の平均は約4,839万円（306件）
- 最も高い価格帯は東西線沿線（妙典・南行徳）で7,000万円前後
- 最もリーズナブルなエリアは市川市北部内陸（曽谷・柏井町）で3,600万円〜4,000万円台
- 件数が多く信頼性の高いデータが揃うのは宮久保（28件）・本北方（16件）・曽谷（15件）・柏井町（14件）
「市川市は都内より安い」というイメージは、路線・エリアによって大きく異なります。東西線沿線は都内水準に近く、武蔵野線・北総線沿線が4,000万円台の主戦場、市川市北部内陸が3,000万円台後半のエリアという三層構造で相場を捉えると、予算に合った候補地が絞り込みやすくなります。
データ出典： 東日本レインズ（公益財団法人 東日本不動産流通機構） 2025年1月1日〜12月31日 成約データ
集計対象：新築戸建（売一戸建・物件種目：新築戸建）
