23区の建売住宅の平均坪数や平均平米を徹底的に解説│広さの相場は事前に知っておこう

エリアごとの平均坪数の一覧

区名	成約件数	平均建物面積（㎡）	平均建物面積（坪）
足立区	198件	99.27㎡	30.03坪
荒川区	22件	98.52㎡	29.80坪
板橋区	122件	98.65㎡	29.84坪
江戸川区	203件	100.47㎡	30.39坪
大田区	130件	100.42㎡	30.38坪
葛飾区	169件	98.16㎡	29.69坪
北区	107件	99.39㎡	30.07坪
江東区	43件	97.99㎡	29.64坪
品川区	27件	100.99㎡	30.55坪
渋谷区	9件	100.60㎡	30.43坪
新宿区	14件	85.62㎡	25.90坪
杉並区	132件	90.13㎡	27.26坪
墨田区	45件	89.60㎡	27.10坪
世田谷区	127件	97.19㎡	29.40坪
台東区	9件	88.22㎡	26.68坪
中央区	1件	77.67㎡	23.49坪
千代田区	0件	－	－
豊島区	44件	100.92㎡	30.53坪
中野区	65件	99.10㎡	29.98坪
練馬区	279件	93.55㎡	28.30坪
文京区	16件	94.81㎡	28.68坪
港区	0件	－	－
目黒区	11件	119.42㎡	36.13坪
23区全体（加重平均）	1,773件	97.31㎡	29.44坪

この一覧を眺めていただくと、おもしろい傾向が見えてきます。

正直なところ、私もデータを集計する前は「目黒区や世田谷区はもっと広いはず」「下町エリアは狭めなはず」と予想していました。

でも実際は、飛びぬけて広いエリアというものはほとんどなく、おおむね30坪前後に集中しているんです。

これは私にとっても発見でした。

23区全体の加重平均は29.44坪。

つまり、「東京23区で建売住宅を買うなら、だいたい30坪前後が標準」というのが、データから導き出される結論になります。

ただし、この中で明らかに平均から外れているエリアがいくつかあるので、それらを詳しく見ていきましょう。

 

新宿区　25.90坪

まず最初に注目してほしいのが、新宿区です。

23区全体の平均が約30坪なのに対して、新宿区は25.90坪と、約4坪も少ない結果になりました。

「たかが4坪」と感じるかもしれませんが、4坪というのは約13㎡。

これは、6畳の部屋がまるまる1部屋分に相当する広さです。

つまり、新宿区の建売住宅は、他のエリアと比べて「部屋が1つ少ない感覚」の家が標準ということになります。

なぜこういう結果になるのか、現場感覚からお伝えすると、新宿区は土地が高すぎて、広い建物を建てると価格がとんでもないことになるからです。

たとえば30坪の建売を建てようとすると、土地と建物で1億円を軽く超えるエリアもあります。

そうなると、買える人がぐっと絞られてしまうので、不動産業者としては「2LDKや3LDKコンパクト」という設計で、価格を抑えた物件を出すケースが増えるんですね。

逆に言えば、新宿区では「2LDKの戸建て」でも十分に売れる地域だということ。

将来売却するときも、エリアの相場感に合っているので、買い手がつきやすいという見方もできます。

中央区　23.49坪

そして、もう一つ注目したいのが中央区です。

成約件数こそ1件と非常に少ないのですが、平均面積は23.49坪と、23区の中で最も小さい結果になりました。

中央区といえば、銀座や日本橋を擁する、日本で最も単価の高いエリアの一つです。

土地の値段が高いということは、当然、建てられる建物の規模も小さくなりがち。

そもそも中央区は、戸建てよりもタワーマンションの需要が圧倒的に強いエリアでもあります。

そんな中で、あえて戸建てを建てるとなると、コンパクトな設計にして価格をなんとか抑えるしかないんですね。

ただ、ここで重要なのは「中央区では小さくても売れる」という事実です。

エリアブランドが強いため、面積が小さくてもそのエリアに住みたい人は一定数いますし、富裕層のセカンドハウス需要などもあります。

逆に言えば、郊外で23坪の戸建てを建てても、なかなか買い手がつきにくいでしょう。

この「エリアごとの売れる広さの違い」が、不動産購入を考えるうえで本当に大事なポイントなんです。

 

💡平均価格について知りたい人はこちら：建売住宅の23区の平均価格を区ごとに解説！平均から知る相場価格の考え方とは？

広さの相場は気にするべきだが優先度は低い

ここまで読んでいただいて、「じゃあ自分も相場に合わせなきゃ」と思った方もいるかもしれません。

でも、ちょっと待ってください。

私が普段お客様にお伝えしているのは、「広さの相場は知っておくべきだけど、優先度は決して高くない」ということです。

確かに、相場とかけ離れた広さの物件を買うと、将来の売却で苦労する可能性はあります。

でも、それ以上に大切なのは、「あなた自身が住みたい広さの家に住むこと」です。

これは10年以上現場にいて、本当に強く思うことです。

たとえば、あなたが住みたい広さが70㎡だとしましょう。

それに対して、探しているエリアの相場が100㎡だったとします。

このとき、無理して100㎡に合わせる必要はまったくありません。

なぜなら、100㎡に合わせると、その分だけ不動産価格は当然上がります。

数千万円単位で予算が変わってくることもありますし、月々の住宅ローンの返済額も大きく変わってきます。

「将来売れるかもしれない」という不確定な未来のために、今の生活を圧迫してまで広い家を買うのは、本末転倒です。

私が大事にしているのは、「今の暮らしの満足度」と「将来のリスク」のバランスです。

このバランスは人それぞれ違いますので、ぜひご自身の価値観で判断してください。

 

広さも大事だが他の条件も大切

最後に、広さ以外の「売れやすさを左右する条件」についても触れておきます。

不動産の売れやすさは、広さだけで決まるものではありません。

むしろ、広さよりも他の条件のほうが影響が大きいケースも多々あります。

私が物件を査定するときに必ずチェックするのは、次のようなポイントです。

• 接道する道路が私道なのか、公道なのか
• 洪水ハザードマップでどのエリアに該当するか
• 土地の面積はどれくらいか
• 土地の形状（整形地か、変形地か）
• 前面道路の幅員はどれくらいか
• 近隣にどんな施設があるか（嫌悪施設の有無）
• 駅からの距離と、駅力（その駅自体の人気度）

たとえば、いくら広くても私道に接していて、しかも所有者との関係が悪い物件は、将来の売却でかなり苦労します。

逆に、面積が多少小さくても、駅近で公道に接していて、ハザードリスクも低い物件であれば、将来も買い手がつきやすいです。

つまり、広さだけを見て「これは将来も売れる」「これは売れない」と判断するのは、とても危険なんです。

物件選びのときは、広さは「数ある条件の一つ」として捉えて、トータルバランスで判断することが大切ですよ(新築戸建て内覧会や内見のチェックリスト16選！建売住宅でも油断できない)。

 

まとめ

ここまでお読みいただき、ありがとうございました。

今回は、東京23区の建売住宅の平均面積を、実際の成約データから一つずつ計算してご紹介しました。

結論として、23区全体の平均は29.44坪、おおむね30坪前後が標準という結果になりました。

ただし、新宿区や中央区のように、土地単価が高いエリアでは平均面積が小さくなる傾向があります。

ここで一番お伝えしたかったのは、「相場を知ること」と「相場に合わせること」は別物だということです。

相場を知ることは、自分の選択を客観的に見るために絶対に必要です。

でも、相場に無理して合わせると、価格が跳ね上がって今の生活を苦しめてしまう可能性があります。

私が10年以上現場で見てきて確信しているのは、後悔しない不動産購入とは、「自分の暮らしに必要な広さ」と「エリアの相場感」、そして「広さ以外の条件」をすべて天秤にかけて、自分なりのベストを選び取ることだということ。

この記事が、皆さんの物件選びのものさしになれば、これほど嬉しいことはありません。

迷ったときは、ぜひ私の他の記事も参考にしながら、納得のいく一軒を見つけてくださいね。

中古マンションの相場についてはこちら：中古マンション過去30年の価格推移と成約数推移と㎡単価推移をまとめました – 中古マンション専門メディアミクロ不動産