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title: 建売住宅を賃貸に出すことはできる？住宅ローンの条件と賃貸転用の注意点 description: 住宅ローンで購入した建売住宅を賃貸に出す際の問題点・リスク・手続きを解説。転勤・やむを得ない事情での例外的な対応、投資用ローンへの切り替え、売却か賃貸かの判断基準もわかりやすく紹介します。（116字） –>
「転勤が決まったので、購入した建売住宅を賃貸に出したい」「しばらく使わないので家賃収入を得たい」と考える方がいる一方で、住宅ローンで購入した物件を賃貸に出すことには重要な制約があります。
この記事では、建売住宅を賃貸に出す際の問題点・手続き・リスクを正確に解説します。「やむを得ない事情での賃貸転用」から「投資用ローンへの切り替え」まで、知っておくべき情報を網羅しています。
この記事でわかること
- 住宅ローンで購入した建売住宅を賃貸に出す際の原則的な制約
- 転勤・やむを得ない事情での例外的な賃貸転用と銀行への相談の重要性
- 無断で賃貸に出した場合のリスク（一括返済請求）
- 投資用ローンへの切り替え方法と条件
- 賃貸収入に課される税金の考え方
- 建売住宅の賃料相場の目安
- 売却か賃貸かの判断基準
住宅ローンの「居住用」という大原則
住宅ローンは、借り手が「自ら居住するための住宅」を取得する目的で利用できる融資です。これは金融機関との契約で定められており、ほぼすべての住宅ローン商品に「自己居住を維持すること」という条件が含まれています。
したがって、住宅ローンで購入した建売住宅を賃貸に出すことは、原則として契約違反になります。
住宅ローン控除との関係
住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）も、「自己居住していること」が適用条件のひとつです。賃貸に出した年は、その年度分の住宅ローン控除が受けられなくなります。再度自己居住に戻した場合は、再適用できる制度もありますが、一定の条件が必要です。
やむを得ない事情での賃貸転用：銀行への事前相談が必須
転勤辞令や介護など、やむを得ない事情で一時的に住めなくなる場合、金融機関によっては賃貸転用を認めてもらえるケースがあります。
認められやすい事情の例
- 転勤（会社の辞令による一定期間の単身赴任）
- 介護（親の介護のため実家に戻る必要がある場合）
- 海外赴任（数年間の海外勤務）
事前相談の手順
- 金融機関のローン担当窓口に連絡し、賃貸転用の相談をする
- 事情を説明し、必要書類（転勤辞令など）を提出する
- 金融機関が審査・承認した場合のみ賃貸転用が可能
- 承認条件（賃貸期間・報告義務など）に従って運用する
重要なのは、必ず事前に相談することです。相談なく賃貸に出すことは契約違反となり、深刻なリスクを招きます。
無断で賃貸に出した場合のリスク
住宅ローンの契約に違反して、金融機関に無断で物件を賃貸に出した場合、以下のリスクがあります。
一括返済請求（期限の利益の喪失）
最も深刻なリスクが「一括返済請求」です。住宅ローンの契約書には「期限の利益の喪失条項」が定められており、契約違反があった場合、金融機関は残りのローン全額を一括返済するよう請求できます。
ローン残高が3,000万円ある状態で一括返済を求められれば、現実的に対応は非常に困難です。
金融機関への発覚経路
「バレないだろう」と考える方もいますが、金融機関は定期的に物件の状況を確認することがあります。また、火災保険の用途変更や、賃貸情報がインターネット上に公開された際に発覚するケースもあります。
建売住宅のフルローンでも解説していますが、住宅ローンは金融機関との信頼関係が前提となる契約です。違反行為は長期的な信用にも影響します。
投資用ローンへの切り替え方法
住宅ローンを使って購入した物件を、本格的に賃貸運用したい場合は「投資用ローン（アパートローン・不動産投資ローン）」への借り換えを検討する必要があります。
投資用ローンへの切り替えの流れ
- 現在の住宅ローンを提供している金融機関に相談する
- 投資用ローンへの切り替え（借り換え）が可能かどうかを確認する
- 不可能な場合は他の金融機関で投資用ローンを組み、住宅ローンを一括返済する
- 投資用ローンとして新たに借り入れ、物件を賃貸運用する
投資用ローンと住宅ローンの違い
| 項目 | 住宅ローン | 投資用ローン |
|---|---|---|
| 金利 | 低い（年0.3〜2%程度） | 高い（年1.5〜4%程度） |
| 審査基準 | 収入・信用情報 | 収入＋物件の収益性 |
| 住宅ローン控除 | 適用可 | 適用不可 |
| 借入可能額 | 比較的高い | 物件の収益性に依存 |
投資用ローンへの切り替えは金利が上がるため、家賃収入でローン返済をまかなえるか十分に試算してから判断しましょう。
賃貸収入にかかる税金
建売住宅を賃貸に出して家賃収入を得た場合、その収入は「不動産所得」として確定申告が必要になります。
不動産所得の計算方法
不動産所得 ＝ 家賃収入 − 必要経費
必要経費として認められる主なもの：
- 固定資産税・都市計画税
- 住宅ローンの利息部分（元金返済は不可）
- 管理委託費（不動産管理会社への手数料）
- 修繕費
- 減価償却費
- 火災保険料
所得税と住民税は所得に応じた税率が適用されます。年間の家賃収入が20万円を超える場合は確定申告が必要です（給与所得者の場合）。
建売住宅の維持費でも解説していますが、賃貸に出す際は修繕コストや管理費も見込んだ収支計算が不可欠です。
建売住宅の賃料相場の考え方
建売住宅を賃貸に出す場合の家賃は、周辺の賃貸相場を基準に設定します。
相場の調べ方
- SUUMOやアットホームで近隣の戸建て賃貸物件の家賃を確認する
- 築年数・広さ・間取り・駐車場の有無を近い条件で比較する
- 地元の賃貸管理会社に査定を依頼する
戸建て賃貸の需要
戸建て賃貸は、一般のマンション・アパートに比べて供給数が少ないため、需要が安定しているエリアも多くあります。特に郊外の建売住宅は、ファミリー層の借り手が見つかりやすい傾向があります。
ただし、都市部と郊外では相場が大きく異なります。月々のローン返済額をカバーできる家賃が得られるかどうかを、事前に試算しておくことが重要です。
売却か賃貸か：判断基準の整理
建売住宅を使わなくなった場合、「売却」と「賃貸」のどちらが得策かは状況によって異なります。
賃貸を選ぶべきケース
- 将来的に自分が戻る可能性がある（転勤・一時的な転居）
- 物件の周辺エリアの地価上昇が見込まれる
- 家賃収入でローン返済と維持費をまかなえる
- 相続対策として資産を保有し続けたい
売却を選ぶべきケース
- 戻る予定がなく、ローン残高と売却価格がほぼ見合っている
- 維持費・管理の手間が大きい
- 家賃収入がローン返済額を下回る
- 資産を現金化して次の住宅の購入資金にしたい
老後は賃貸か持ち家かでも解説しているように、長期的な資産形成の視点と短期的な資金繰りの両面から判断することが重要です。また持ち家がない人の老後の視点とも合わせて、将来の住まいのあり方を考えてみましょう。
よくある疑問 Q&A
- 転勤が決まりました。住宅ローンを組んで買った建売を賃貸に出すにはどうすればよいですか？
最初に、住宅ローンを組んだ金融機関に「転勤による一時的な賃貸転用の相談」を行ってください。会社の転勤辞令を準備し、転勤先・転勤期間を説明することで、認めてもらえるケースがあります。無断での賃貸転用は一括返済請求につながるリスクがあるため、必ず事前相談が必要です。
- 住宅ローンを払いながら家賃収入を得ることはできますか？
金融機関から賃貸転用の承認を得た場合、または投資用ローンに切り替えた後であれば、家賃収入を得ながらローンを返済することが可能です。ただし、投資用ローンへの切り替え後は金利が上がるため、収支を慎重に試算する必要があります。
- 建売住宅を賃貸に出した後、また自分で住むことはできますか？
賃貸契約の内容によりますが、契約期間満了後に自己居住に戻すことは可能です。「定期借家契約」（更新がなく、期間満了で終了する契約）で賃貸に出しておくと、期間満了後に自分が戻りやすくなります。
- 仲介手数料を節約して建売住宅を購入する方法はありますか？
建売住宅の仲介手数料無料会社ランキングに掲載されている会社を利用すると、購入時の仲介手数料を節約できます。将来的に賃貸転用を検討している場合でも、購入コストを抑えておくことが収支改善につながります。
- 賃貸に出す際、火災保険の契約内容も見直す必要がありますか？
必要です。自己居住を前提とした火災保険は、賃貸に出すと契約条件を満たさなくなる場合があります。賃貸経営向けの「施設所有者賠償責任保険」への切り替えや、入居者に「借家人賠償責任保険」への加入を求めることも検討しましょう。
まとめ
住宅ローンで購入した建売住宅を賃貸に出すことは、原則として契約違反になります。無断で賃貸に出した場合は一括返済請求というリスクがあります。
やむを得ない事情（転勤・介護など）での一時的な賃貸転用については、金融機関への事前相談が不可欠です。本格的な賃貸運用を希望する場合は、投資用ローンへの切り替えを検討してください。
売却か賃貸かの判断は、将来の居住計画・家賃収入とローン返済のバランス・維持管理の負担を総合的に判断して決めましょう。専門家（税理士・FP・不動産会社）への相談を積極的に活用することをお勧めします。
また、建売住宅を購入する段階での仲介手数料の節約も重要です。建売住宅の仲介手数料無料会社ランキングを参考に、購入コストを最適化しておきましょう。
